韩世同:广州2019年二手房成交同比跌15%与2015年相当

楼市日日谈

2020年1月9日（第254期）

话题概要

跌幅超15%！2019年广州二手房仅成交107335套！

根据广州中原研究发展部监测，2019年，广州市二手市场成交宗数为107335套（1-11月来源中介协会，12月为广州中原研究发展部部监测），同比去年同期（126661宗）大幅下滑15.3%。

从历年成交情况对比来看，二手房成交已连续3年保持下滑，整体成交能力与2015年相当，市场交投氛围降温明显。

楼市观察家韩世同

前天，广州乐居发布了一篇文章，题目是《2019年广州二手房成交近11万套！番禺蝉联榜首 萝岗板块逆市上涨》。话题概要引述了乐居文章开头的主要内容，2019年二手成交10.7万套，从整体来看成交同比下跌了15%。

当然，我们看到的这个数据是组合而成，由中原研究部发布的，1到11月份的成交量、成交套数或者宗数是来源于中介协会，12月份的数据是中原研究发展部监测推测而得。根据历年二手成交的状况，2019年可以说是近五年当中仅次于2015年次低的成交状况。

2019全年呈现一个先抑后仰的态势。全年只有4月份最高峰达到11336套，其他的月份都是在8000-9000套左右，2月份最低只有4000多套，可能是春节的原因吧。2018年月平均是10555套，估计2019年月度平均也是在8000-9000千套的水平。

中原还提供了11月份的领先指数均价是39702/㎡，环比下滑0.92%，跌幅再次拉大，这是价格方面。现在住建部门没有公布网签成交价，这个价格应该是中原根据他们的中原领先指数的均价、环比、走势列的一个图表。今年年前的增幅是负的，二月之后升高，然后又逐渐一路的回落。这是广州二手全年大致的成交情况。

但是，我们光看自己，跟自己比可能有一定的差距，但差距也不是特别的大。其实，我是想跟其他的一线城市和北上深的二手成交比较一下。由于目前还缺乏数据，等到过些时候收集的数据比较完整的时候我们再来比较一下会更好些。

我在网上找到两篇关于今年一线城市二手成交情况的报道，一篇是搜狐今年4月4日发布的一篇文章，题目是《北上广深，二手房市场迎来大爆发》。文章提到中原提供的数据是非常可观的，这里我直接列一下这个数据，三月份的北上广深二手房成交量都出现了环比大幅度增加的态势。北京二手住宅网签量为16051套，环比增加 1.4倍。上海二手住宅网签量为25931套，环比增加 142％。广州（不含南沙、从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升 1.9倍。深圳二手住宅成交4551套，环比上升 127.9％。

可以说北上广深二手房的成交量在3月份集中爆发了。这个爆发可能也是跟小阳春楼市反弹带来一定的影响；文章表述是因为国家层面稳预期达到了一定的成果；经过半年的低成交量后，市场需求堆积明显等等这些因素共同刺激，所以造成三月份的成交上涨。

我还找到一篇2019年11月26日新浪财经转载时代周报相关的报道，题目是《北上广二手房退烧 一两周内下调达几十万元》。这篇报道是比较长的，我们只要看看其中的一些数据即可。文章重点还是讲房价，北上广最近降价都是比较普遍的一个情形，也做了很多相关的报道，大家可以看一下原文。但我想比较它这里提供的一些数据。

10月上海二手住宅成交量16100套，环比下降22.86%；2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套；2016年共成交33.9万套；2017年成交少了一半，成交总量仅为14.7万套，环比跌幅达56%；2018年较2017年跌了51.9%，全年仅成交16.3万套。

这里有一个比数可能出错了，如果2018年的成交16.3万套应该是比2017年多的，不知道他们是怎么算的。但是，这里我想说的主要是2019年1到10月份上海二手房已经成交了20万套比广州的成交量明显是要多很多，就是每个月份都应该是过2万套才能达到这样的数字。

相对于北上深二手成交远高于一手成交的情况，我想比较一下就是：广州的二手跟一手原来成交的比例有很长一段时期是1:1的状况。近些年，二手已经有点反超一手的成交量，2019年也不例外。我们看到，不久前公布的数据2019年一手房成交是接近八万套的，而二手房成交是达到11万套，二手房比一手房的成交多了3万套，大概超出近三成的一个比重。这个趋势我认为还是会进一步的扩大，因为存量市场领先于增量市场的态势几乎是一个必然趋势。

近些年，广州二手成交下降受到影响主要可能还是渠道或者一二手联动对二手交易造成一定的流失，一部分客源流到一手市场上去了。但是二手市场的活跃，也是反过来促进了一手的成交。因为目前的市场主要还是换房一族，二手卖不了，一手也买不了，其实还是相辅相成的。我觉得广州这个市场目前相对于北上深，应该是成交更加健康一些，房价我觉得也要比他们健康，他们房价过高就必然会影响成交量。

当然一手买不起，只好去买二手，若是连二手买不起就只好去租房子了，租不起的话就只有去租保障房了，现在广州的住房市场也大概形成这样的一种格局吧。但不管怎么说，广州的二手市场，我看今年应该还会是一个比较好的年景吧，成交的套数和价量虽然有所回落但相对一手而言应该还是算过得去的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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